Банки стали меньше интересоваться проектным финансированием

Инвестиционные фонды и банки стали осторожничать, поэтому найти деньги на собственные строительные проекты девелоперам сегодня сложно. Более того, эксперты предрекают распродажу банковскими учреждениями собственных объектов коммерческой недвижимости. Долгое время банки интенсивно покупали помещения, считая это основной движущей силой развития в регионах. Но ­сегодня ситуация кардинально изменилась.

Падение продолжается

Затяжной экономический спад на мировых рынках и последовавший за ним кризис ликвидности начали ­оказывать существенное влияние и на украинский сектор недвижимости. Вместе с ростом процентных ставок денежные вливания в рынок недвижимости стали иссякать, поскольку иностранные инвесторы теперь осторожно относятся к новым и уже существу-ющим проектам. В таких условиях банки подходят к проектам избирательно, скурпулезно оценивая, в первую очередь, ожидаемый финансовый результат от их реализации: предполагаемые объемы продаж и стоимость квадратного метра апартаментов для ­жилой недвижимости, а также спрос и арендные ста­вки — для коммерческой.

Индекс ПФТС, который уже преодолел психологическую отметку в 300 пунктов, также не радует крупных публичных девелоперов. Котировки акций тех девелоперов и фондов недвижимости, которые ранее привлекали деньги на фондовых площадках, продолжают стремительно падать. Крупные компании ощутили, что им стало сложно найти деньги на завершение текущих проектов. Девелоперские и строительные компании уже торгуются с дисконтом более 70% от их максимума и даже сейчас показывают медвежий тренд. Скорее всего, еще одно понижение котировок состоится, когда журнал выйдет в печать.

Симбиоз глобальных и местных финансов

Понижение капитализации для публичной компании на рынке означает немалые трудности с получением банковского финансирования. Также компания, котировки которой «просели» больше всего, будет меньше интересовать потенциальных инвесторов при следующем размещении.
Такая обстановка на рынке недвижимости, по сути, явилась следствием сложившейся ситуации на мировых рынках, рынках СНГ и Восточной Европы. Свою лепту внес и Национальный банк Украины, применив некоторые меры монетарного и пруденциального характера. Наряду с ростом стоимости фонди­рования и жаждой дополнительного капитала для рисковых активов, банки существенно подняли ставки для девелоперских проектов. Базовая ставка большинства банков сегодня составляет около 25% (для сравнения, прошлогодний показатель — 8—10%). С момента, когда банки аккумулируют значительный капитал, направленный на финансирование недвижимости, кредитный риск находится под пристальным мониторингом. Также банки начинают требовать от девелоперов повышения отчислений, чтобы предотвратить возможные неприятности по выданным кредитам. Учитывая инфляцию, с которой борется наше правительство, похоже на то, что монетарная политика будет оказывать все большее давление на и без того высокие процентные ставки.

Инфляция нарушает планы строителей

Несмотря на заключенные ранее контракты с фиксированными суммами, часто девелоперы попадают в инфляционную ловушку, но в конечном итоге страдает заказчик. Строители просят больше денег, намекая на подорожание материалов и работ, а также экспертизы проектно-сметной документации, однако на фоне стагнации рынка и негативных ожиданий фонды предлагают местным девелоперам пересматривать стоимость и сроки строительства, чтобы сделать их более разумными, настаивая при этом на соблюдении графика выполнения работ.

Конечные пользователи также страдают от инфляции. С одной стороны, повышение строительных расходов, обусловленное ростом цен на сырьевые товары, вызывает увеличение производственных затрат для компаний, а рост стоимости строительных материалов, таких, например, как сталь и цемент, оказывает давление на прибыль девелоперских компаний.

С другой стороны, стоимость заимствований растет пропорционально увеличению ставок репо, и банки стараются такое подорожание фондирования переложить на плечи конечного потребителя своих фондов. Уже сейчас мы видим некоторое охлаждение в спросе после очередного ценового витка. Высокие цены на этом этапе рыночного цикла окажут в будущем давление на продажи и сократят деловую активность.

Эра дорогих денег

С 2007 года ставка финансирования поднялась с 10 до 15%. Для больших компаний, инвестирующих в недвижимость, привлекать деньги на рынке капиталов уже не так просто, как это было несколько лет ­тому назад. Традиционно они создавали компании специального назначения (SPV) и фонды прямых инвестиций (PE), которые сейчас стали дорогими мо­делями привлечения средств. Некоторые компании привлекают дорогие средства на частном и неорганизованном рынках, что в долгосрочной перспективе не может быть жизнеспособным решением, учитывая размер рынка и потребность в огромных инвестициях для проектов в области недвижимости.

Основным условием финансирования строительных проектов в Украине является собственное участие инициаторов проекта в финансировании, как правило, в размере не менее 40—50% от общей стоимости реализуемого проекта. При этом все банки по-раз­ному подходят к оценке этого собственного вклада заемщика в проект. Так, Надра Банк в качестве соб­ственного участия в проекте оценивает в том числе и «право строить объект» в совокупности с правом на земельный участок. Также важен и опыт девелопера, наличие сильной управленческой структуры, всех ­необходимых разрешений на проведение строитель­ства и утвержденной проектно-сметной документации еще до начала финансирования. Естественно, проект должен быть эффективным и окупаться в течение периода кредитования.

В зависимости от проекта — сроков кредитования, строительства, доли собственного участия иници­атора проекта в его финансировании и ряда других факторов по проектам для последующей продажи построенных площадей — доля всех процентов, уплаченных банку, по отношению к общей стоимости проекта может составлять от 23% (в валюте) до 40% (в гривне). Кроме того, ограничение доступности финансирования строительных проектов ведет к задержке строительства и ввода в эксплуатацию объектов, а ограничение кредитования покупателей недвижимости ведет к росту спроса на ее аренду.

Актуальные направления финансирования

Проекты в сфере жилой недвижимости можно пересчитать буквально на пальцах. В условиях резкого падения продаж жилья банки приостановили кредитование застройщиков, работающих в этой сфере. Осторожно сейчас относятся и к кредитам на покупку земли. Достраиваются проекты «Чайка», «Космополитен», «Коцюбинский», «Троянда», финансируемые Надра Банком. Близки к завершению «Воздвиженка» и «Серебряный бриз», кредитуемые «Укргазбанком».

И если жилая недвижимость пугает финансистов, то коммерческая — находится в форватере проектного финансирования. Особенно интересными для банков становятся проекты кредитования коммерческой недвижимости в регионах. Так, «Байда Бизнес Холл», первый в Запорожье бизнес-центр класса «А», ча­сти-чно реализуется за счет кредитных средств «УниКредит Банка». Собственник этого бизнес-центра австрийская компания «ЕСO Eastern Europe Real Estate AG» говорит о большом интересе арендаторов к своему объекту, ведь региональные бизнесмены тра­диционно испытывают острую нехватку качествен­ных офисных площадей.

Благоприятный прогноз

Арендовать офис или покупать? По-моему, ответ на этот вопрос для банкиров стал еще более очевиден, чем год назад. Только арендовать! Особенно актуально это для региональных проектов. В то время как арендные ставки в офисных центрах высокого уровня стали доступны средним и небольшим компаниям, стоимость продажи офисной и особенно торговой недвижимости пока остается прежней. К примеру, в Запорожье продажа офисных помещений в бизнес-центрах стартует от $4—4,5 тыс. за м2, тогда как аренда уже снизилась до $25—30 в месяц за м2. Эта тенденция будет сохраняться, по меньшей мере, еще год.

Стив Шпильский, Генеральный директор ECO Management GmbH Ukraine:

— Банки, как и компании других отраслей, должны сосредоточиться на своей основной деятельности, особенно в период экономического спада. Я инвестирую в банки, потому что считаю их сильными финансовыми учреждениями, которые могут кредитовать и предоставлять услуги своим корпоративным и частным клиентам.

Я не инвестирую в банки ради их сильного портфеля недвижимости. Недвижимость должна быть в собственности и в управлении инвестиционных фондов (частных и публичных компаний). А банки должны иметь настолько больше свободного капитала, насколько это возможно, чтобы увеличивать спектр дополнительных банковских услуг своим клиентам. Ликвидные денежные средства не должны быть завязаны на неликвидной недвижимости.

Банкам необходима гибкость, чтобы расширяться и бы­стро расти, а это означает, что они всегда должны арендовать свои офисы с тем, чтобы не «застрять» в устаре­вшей или нестратегической недвижимости (одновременно для бэк-офиса и точек продаж). За последние десять лет многие европейские банки и страховые компании продали свои портфели недвижимости, так как управление недвижимостью не является их основным бизнесом.

Андрей Дудченко, начальник управления проектного финансирования Надра Банка:

— Кредитные ресурсы на украинском рынке заметно подорожали. Если же банк привлекает для финансирования строительства ресурсы иностранных банков, то такая ставка составит Libor + 8-9%, что уже на 3—5% ниже стоимо­сти кредита, выдаваемого за счет соб­ственных средств банка.

Естественно, подорожание финансирования ведет к подорожанию самих проектов, что, в свою очередь, нередко провоцирует пересмотр концепций дол­госрочных проектов в сторону частичной или полной ­продажи построенных площадей отечественным или иностранным инвесторам.

Артем РУМЯНЦЕВ, специально для журнала “БАНКИРЪ”
№ 4 (27) 2008