Что будет с ценами на недвижимость?

Периодически из различных источников звучат радостные возгласы риэлторов о том, что цены на недвижимость начинают расти вверх. Но это не так. Цены на жилье продолжают стремительно падать, поскольку для этого есть множество объективных причин. Так что же будет с ценами на недвижимость? Сейчас на столичном рынке хватает квартир по 1,000 долл. США за кв. м. и это еще не предел.

Падение затронет весь рынок

Некоторые специалисты говорят, что нет такого понятия как рынок жилья, а есть большое количество микро рынков, которые живут своими отдельными жизнями. В каком-то смысле, это правильно. Иногда различные сегменты этого рынка реагируют на изменение ситуации по-разному. Но не сейчас. Конечно, ужасно наблюдать, как падает сегмент элитной недвижимости. Дорогие киевские пентхаузы в только что отстроенных домах и коттеджные городки стоят пустыми и цены на такую недвижимость уже упали на 60-70%. В то же время, цены на жилье в регионах снижаются практически в таких же пропорциях, как в Киеве. Поэтому, можно сказать, что столичный тренд руководит общим падением цен на недвижимость во всей стране.

Для этого всеукраинского явления нет никакой разницы в размере или качестве квартир. В это же время брокеры рассказывают, что цены на правом берегу столицы и в приближенных к центру районах почти не меняются, потому как отсутствие кредитных операций по недвижимости никак не отобразится на зажиточных киевлянах. Но, очень похоже на то, что даже этот тип недвижимости сейчас испытывает очень большие трудности. Очевидно, что топ-менеджеры не получат в этом году бонусы, а многие руководители-экспаты, которые создавали немалый первичный спрос на элитную недвижимость, возвратятся домой.

Способность и готовность платить

Объяснение такого резкого падения цен на рынке жилья является достаточно простым: они были слишком высоки. Люди находились в заложниках популярной фразы о том, что спрос на жилье превышает предложение . Этот миф было легко и выгодно эксплуатировать тем, кто продавал квартиры. Но ведь спрос сам по себе не является абсолютным значением. Он имеет смысл только в связи со способностью и готовностью людей платить. К примеру, клерк небольшого банка вполне может создать виртуальный спрос на четырехкомнатную квартиру в центре Киева для себя и своей семьи. Но, к сожалению, этот спрос на недвижимость не реализуем.

Готовность людей платить зависит также во многом от того, что они думают о перспективах цен на недвижимость в ближайшем будущем. Поэтому, несмотря на то, что жилье является одной из самых первых фундаментальных потребностей человека, он ведет себя как любой другой рынок активов, основываясь на предположениях покупателей и спекулятивном поведении.

Следует также задаться вопросом, откуда появляется спрос на недвижимость. Ведь эти покупатели сейчас где-то живут? Следует помнить о людях, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и в первый раз покупают свою недвижимость и о тех, кто покупает ее с инвестиционными целями. И, если первая категория является более-менее стабильной и рациональной, то вторая, в периоды финансовых проблем, старается панически выйти из падающих активов.

К сожалению, кажущееся богатство, которое создает рынок жилой недвижимости – это только иллюзия , которая время от времени отягощает людей непомерными долгами на раздутом рынке. Это ведет к нерациональному использованию личных средств и, что печальнее всего, к личным трагедиям в жизни людей, которые теряют свое жилье.

Как низко упадут цены на жилую недвижимость

Основной фундаментальный фактор стоимости жилья – это соотношение цены к доходам (price-to-earnings ratio) , который показывает, какое количество годовых доходов средний человек платит на среднюю недвижимость. В последние несколько лет этот показатель рос за счет опережающего роста цен на жилье над средними доходами населения. Сейчас для развитых стран характерным является показатель 5-6 для Украины и России 9-10. Экономисты Великобритании прогнозируют, что в течение нескольких лет он снизится с 4-6 до 3-3.5, а значит, подобная коррекция произойдет и на рынках СНГ до 6-7.

Так, если предположить, что сейчас средний годовой доход украинца, который приобретает недвижимость в первый раз, составляет 4,000 долл. США (Министерство статистики Украины), то мы получим объективную стоимость однокомнатной квартиры (25-30 кв. м . на человека) порядка 25,000 долл. США или 800-1,000 долл. США за кв. м.

Несмотря на справедливую стоимость жилья, в течение нескольких лет кредитование создало мощный рычаг для роста цен, когда кредиты выдавались на срок до 22 лет при фактическом отсутствии первоначального взноса с предположением о стабильной заработной плате на протяжении всего срока кредитования. В результате, на коротком промежутке времени коэффициент существенно вырос, а недвижимость оказалась сильно переоценена по сравнению с исторической стоимостью.

Конечно, этот индикатор далек от идеала. Он достаточно слаб для предсказания краткосрочных колебаний цен на жилье. Однако служит неплохим ориентиром для определения долгосрочной стоимости и явно сигнализирует о раздутом пузыре на рынке недвижимости.

Почему рынок опустится ниже справедливой цены

По крайней мере, потому, что он был достаточно долгое время выше нее. Не удивительно, если рынок какое-то время будет даже ниже справедливой цены на жилье.

Ведь спад производства будет продолжаться длительное время и официальная безработица в Украине, по мнению экспертов, достигнет 2.5-3 млн. человек. Конечно, пока что средний доход украинца остается на приличном уровне, но этот показатель рассчитывается по тем людям, которые трудоустроены, а их количество падает с каждым днем.

Даже те люди, которые все еще трудоустроены, ощущают себя неуверенно. Более того, ипотечные заемщики, которые ранее не смогли получить абсурдные для этого рынка суммы для покупки жилья, теперь могут купить жилье по более низкой цене, но исходя из не менее абсурдных условий ипотечного кредитования . Банки просто боятся связываться с жильем и закладывают в процентную ставку высокий уровень риска.

Девальвация гривны и инфляция еще более сильно бьют по покупательной способности населения и способности к накоплению средств. В случае, если курс опустится до 10-12 гривен за доллар, это будет означать падение доходов населения в два раза, то есть адекватное снижение стоимости недвижимости не менее, чем на 50%.

Проблемы девелоперских компаний также вынуждают банки очень осторожно относиться к кредитованию первички. Но вторичный рынок страдает не меньше. Банки испытывают большие сложности с ликвидностью, поэтому стараются не связывать себя долгосрочными кредитными программами.

Но на этом “банковский” фактор себя не исчерпывает. Те люди, которые предусмотрительно аккумулировали свои сбережения на банковских счетах в надежде приобрести какие-либо активы в сфере недвижимости, оказались не у дел. На срочных счетах в банках, где введена временная администрация, оказались заморожены депозиты на миллиарды гривен. Поэтому минимум на 6 месяцев, в период банковского кризиса, рынок недвижимости не сможет получить эти денежные вливания. А, в случае последующей ликвидации крупных банков, рынок на долгое время потеряет платежеспособный спрос.

Пока еще не сильно, но прогнозируемо, насыщает рынок залоговое имущество. Не смотря на невысокое количество выданных банками ипотечных кредитов по сравнению с совокупным предложением, эта избыточная недвижимость, которую предложат банки и сами заемщики рынку в коротком промежутке времени, может также спровоцировать падение стоимости квартир.

Случайные арендодатели

Еще один показатель – соотношение рентного дохода к ставке капитализации (NOI-to-cap.rate ratio) . Это оценка стоимости недвижимости исходя из доходного метода. Так, при росте ставки капитализации и падении аренды на жилье, этот показатель постоянно снижается.

Недавно появился новый тип арендодателей, которые сдают свое жилье, чтобы избежать продажи с убытком или по невыгодной, с их точки зрения, цене. Такие люди заходят в этот бизнес с большим нежеланием заниматься этим и с надеждой, что это продлится недолго. Однако, исходя из текущей экономической ситуации, очень вероятно, что такие “случайные арендодатели” должны сдавать недвижимость на более длительный срок, чтобы обеспечить достаточный рост капитала.

В любом случае, выход на рынок таких “случайных арендодателей” создает избыточное предложение, что сильно влияет на арендную ставку, а это, в свою очередь, влияет на стоимость недвижимости. Так, если брать ставку капитализации равной средней ставке по долларовому депозиту, которая сегодня составляет 14%, то при рентном доходе 3.500 долл. США (25-30 кв. м . на одного человека), справедливая стоимость такого жилья составит 25.000 долл. США или 800-1,000 долл. США за кв. м.

Хорошие новости для всех

Исходя из этого, следует ожидать падения цен на жилье не менее 35% от существующей в феврале цены и достижения 60% от общего падения или до 700 долл. США за кв. м. жилья в местах, с хорошей инфраструктурой (Киев). Однако, судя по всему, рынок на этом не остановится, пока цены не упадут в 2009 году еще на 40-45% и опустят рынок ниже справедливой стоимости.

По большому счету, факт быстрого падения цен на жилую недвижимость – это хорошая новость. Это означает, что цена на жилье скорее достигнет своего дна. А это, в свою очередь, позволит стабилизироваться ценам на недвижимость и даст продавцам и покупателям понимание того, что рынок достиг устойчивых значений стоимости квадратного метра. Такая стабилизация сделает возможной ситуацию для всех участников рынка, при которой они опять смогут нормально взаимодействовать друг с другом. Это и будет одним из первых сигналов того, что кризис закончился.